주거문제의 해결 방안, 토지국유화와 1가구 1주택 초과 소유 주택의 몰수

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[사진: 위키피디아]

1. 문재인 정권의 호언에도 아랑곳하지 않는 부동산가격의 폭등

높은 월세, 전세가, 치솟는 부동산 가격이 집 없는 사람들을 끝없이 괴롭히고 있다. 월 소득 대비 주택 임대료 비율이 30% 이상이면 ‘주거 빈곤층’으로 분류되는데, 20대 전체의 경우 절반 가까운 47.1%가 주거 빈곤층이다. 집값을 잡겠다는 문재인 정권의 호언에도 아랑곳하지 않고 부동산 가격은 폭등하고 있고, 덩달아 전세 값도 폭등하고 있다. 한국감정원에서 발표하는 서울 아파트 실거래가지수는 2017년 5월부터 2020년 3월까지 45.3% 상승하였다. 서울 전세가는 7월 2일 현재 52주 연속 상승했다.

2020년 세계대공황이 진행되는 국면에서 부동산가격의 폭등으로 부동산 소유자의 자산가격이 급증하는 것과는 대조적으로 전월세가의 급등으로 가뜩이나 힘든 노동자, 서민의 부담이 급증하고 있다. 이에 따라 불평등이 급속한 속도로 확대되고 있고, 문재인 정권에 대한 노동자, 민중의 불만과 분노가 고조되고 있다. 문재인 정권이 집권 초기부터 집값을 잡겠다고 호언하고 무려 22차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았음에도 오히려 전보다도 더 부동산 가격이 폭등하는 현실에 노동자, 서민들의 분노는 폭발 직전이다.

2. 부동산가격 폭등의 원인

한국에서 부동산가격이 장기적으로 상승세에 있는 것은 새삼스러운 일이 아니다. 이를 감안하더라도 최근의 부동산가격의 상승폭은 매우 높다. 이렇게 된 이유 중 하나는 문재인 정권이 투기를 잡겠다고 하면서 실제로는 투기를 조장하는 정책을 취했기 때문이다. 한국에서 주택보급률은 이미 100%를 넘고 있다. 그런데도 투기가 횡행하는 것은 새롭게 공급되는 주택이 무주택자에게 돌아가는 것이 아니라, 절반 이상이 이미 주택을 소유한 자들에게 돌아가고 다주택보유자들이 주택 공급의 절반 이상을 투기용으로 사재기하기 때문이다. 작년에 정동영 전의원과 경실련이 행안부, 국세청 자료를 공동분석한 결과를 발표하였는데, 이것에 의하면 10년 동안 전국에서 주택이 489만 채 증가했지만(2008년 1,510만 채⇒2018년 1,999만 채) 같은 기간 주택 보유자수는 241만 명 증가하는 데 그쳤다(2008년 1,058만 명⇒2018년 1,299만 명). 이 숫자를 통해서 보면 공급된 489만 채 중 절반 이상인 248만 채를 기존 보유자가 사들인 것이 된다. 특히 기존 주택 보유자가 새로 매입한 248만 채 가운데 무려 83.8%는 보유 주택 수 상위 10%에 드는 다주택소유자들의 차지가 되었다. 이 발표에 의하면 주택보유자들은 1인당 10년간 평균 2억 원 정도 자산이 증가하였고 상위 1%는 평균 11억 원 증가하였다.

다주택소유자들이 10년간 자산이 크게 증가한 것인데, 이런 다주택소유자들에게 문재인 정권은 특혜를 주며 임대사업자 등록을 권하였다. 문재인 정권은 2017년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’으로 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 감면 등의 세제 혜택을 주고 임대사업자에게 집값의 80%까지 주택담보대출을 허용하여 이들 중 일부가 이를 이용해 주택 사재기를 할 수 있게 만들었다. 투기를 조장하는 정책을 취한 것이다. 최근의 부동산 가격의 폭등을 주도한 것은 이들 임대사업자들이었다. 이들은 신규 부동산 매물을 집중적으로 매입하여 임대주택으로 등록하고 기존 매물은 내놓지 않았다. 임대사업자들의 집중적인 매물 매입은 전체 매수세에 영향을 미쳤다.

문재인 정권의 이러한 정책은 우연이 아니다. 문재인 정권이 투기를 잡기 위해 1가구 1주택을 초과하는 주택 소유에 불이익을 주겠다고 공언했지만 정작 청와대를 포함한 공직에 있는 고위직들의 30% 정도가 다주택소유자였고, 문제가 표면으로 드러나자 다주택소유자들은 대부분 지방 소재 주택을 팔고 강남 소재 주택은 계속 보유하는 것을 선택하였다. 이들 역시 투기에서 커다란 이득을 보고 있었던 것이고 문재인 정권의 투기억제책이 허점투성이인 것은 다 이유가 있는 것이다.

최근에 부동산 가격이 폭등한 또 다른 원인은 2008년 세계대공황 이후 장기간 지속되고 있는 전세계적인 저금리와 유동성 확대이다. 주요 자본주의 나라들 모두가 오랜 기간 기준금리를 제로나 마이너스로 낮추고 양적 완화라는 이름으로 돈을 찍어 뿌려왔다. 이것은 2020년 세계대공황이 발발하면서 더욱더 강화되었다. 미국은 제로금리에 더하여 무제한 양적 완화 조치를 가동하고 있다. 이런 상황에서 주가 등은 실제 경제 상황과는 분리되어 과도하게 높은 상태를 유지하고 있다. 같은 이유로 부동산 가격도 매우 높은 상태에 있다. 한국도 같은 상태이고 투기에서 주식 등보다 더 많은 이익을 남기고 있기 때문에 부동산 가격 폭등이 극성을 부리고 있는 것이다.

3. 부동산 투기가 가능한 것은 자본주의에서 토지 가격과 주택가격이 지속적으로 상승하는 경향을 갖기 때문이다.

자본주의에서 투기가 벌어지는 대상은 매우 다양하다. 자연의 영향을 많이 받는 곡물이나 이 보다는 아니지만 공급이 단기간에 쉽게 조절될 수 없는 석유나 광물이 흔한 투기의 대상이다. 주식이나 채권 역시 투기의 대상이다. 그런데 상대적으로 위험부담이 낮으면서도 많은 이익을 남기는 투기의 대상이 토지와 주택이다. 토지와 주택이 투기의 손쉬운 대상이 되는 것은, 자본주의가 발전함에 따라 토지와 주택의 소유자가 아무런 노력을 들이지 않아도 자본주의 발전의 성과가 지대와 지가의 상승을 가져오고 이것이 추세로서 계속되기 때문이다. 그 결과 새로이 창출된 사회 전체의 가치 중 지대가 차지하는 몫은 점점 커지고 지가는 계속 상승하는 경향을 갖는다. 이러한 상승 추세가 배경으로 깔리기 때문에 투기가 가능해지는 것이다.

① 토지소유자의 아무런 노력도 없이 지대는 자본주의에서 상승하는 경향이 있다. 자본주의 발전 성과가 지대의 상승을 가져온다.

자본주의에서는 자본주의의 발전에 따라 지대가 상승하는 경향이 있다. 이런 현상은 농업 지대에서 전형적으로 나타나고 이 농업지대가 건축지 지대, 광산 지대 등을 규제한다.

먼저 농업지대가 상승하는 것을 살펴보면,

그러나 계약에 명시된 차지기간이 경과하자마자, 토지에 합쳐진 개량들은 토지라는 실체의 불가분의 부속물로서 토지소유자의 소유로 된다[이것이 자본주의적 생산의 발달에 따라 토지소유자가 차지기간을 최소한도로 단축시키려고 하는 이유 중의 하나이다.] 새로운 차지계약이 체결될 때 토지소유자는 [토지에 합쳐진 자본에 대한] 이자를 진정한 지대에 추가한다―그가 그 개량을 행한 차지농업자에게 다시 토지를 임대하든 다른 사람에게 임대하든. 이리하여 그의 지대는 증대한다. 또는 그가 그 토지를 팔려고 한다면, 그 토지의 가치[이것이 어떻게 결정되는가는 나중에 고찰할 것이다]는 이제 상승하였다. 그는 토지를 판매할 뿐만 아니라 개량된 토지, 토지에 합쳐진 자본[자기는 아무런 비용도 들이지 않은 자본]을 판매하는 것이다. 이것이 경제발전의 진행에 따라―지대 그것의 변동과는 별도로―토지소유자들의 부가 증대하며 그들의 지대가 끊임없이 팽창하고 그들의 소유지의 화폐가치가 증대하는 비밀의 하나이다. 이처럼 그들은 자기들의 참여 없이 달성된 사회발전의 성과를 자기 자신의 개인 주머니에 집어넣는다. 그들은 말하자면 ‘열매를 소비하기 위해 태어난 사람들’이다. 그런데 이것은 동시에 합리적 농업에 대한 최대의 장애 중의 하나이다.

(『자본론』 Ⅲ, 763, 764쪽)

차지농업자가 토지를 개량해 놓은 것은 차지기간이 만료되면 토지소유자의 차지가 된다. 새로운 차지계약을 할 때 토지소유자는 토지에 합쳐진 자본에 대한 이자를 지금까지의 지대에 추가하여 지대를 인상한다. 토지소유자가 그 토지를 팔려고 하면 지대가 인상되는 것에 연동하여 토지의 가격이 상승한다. 이로 인해 토지소유자는 경제 발전에 아무런 기여도 하지 않지만 지대와 토지가격이 상승한다. 토지소유자는 자기들이 아무런 기여도 하지 않은 사회발전의 성과를 차지하게 되는 것이다.

지대에 특유한 것은, 농산물이 가치(상품)로서 발전하는 조건들과 함께 그리고 농산물 가치의 실현조건들과 함께, 토지소유가 자기의 도움 없이 창조된 이들 가치의 점점 증대하는 부분을 취득하는 힘도 발전한다는 점, 그리고 잉여가치의 점점 증대하는 부분이 지대로 전환된다는 점이다.

(『자본론』 Ⅲ, 787쪽)

그러므로 더 많은 자본이 토지에 투하되면 될수록, 그리고 한나라의 농업과 문명일반의 발전수준이 높아지면 높아질수록, [일단 경작된 모든 종류의 토지가 계속 경쟁능력을 유지하고 있는 한] 에이커당 지대의 크기와 지대총액은 그만큼 더욱 커지며, 그리고 사회가 초과이윤의 형태로 토지소유자에게 지불하는 공물은 그만큼 커진다.

(『자본론』 Ⅲ, 882쪽)

즉, 자본주의가 발전하면서 잉여가치 중 지대가 차지하는 비중이 점점 증대하게 된다. 이것은 잉여가치 중 토지소유자가 차지하는 지대의 비중을 높이고 토지소유자의 부를 증대시키게 된다.

농업지대는 건축지 지대, 광산 지대 등을 규제하여 농업지대의 상승은 건축지 지대, 광산지대의 상승도 야기한다. 여기에 더하여 건축지 지대는 그 자체로서도 상승하는 경향을 갖는데 이것은 주택가격의 상승에 결정적인 영향을 미친다.

농업에서의 토지의 개량이 농업지대의 증대를 가져오는 것과 비슷하게 토지 위에 합쳐지거나 토지 위에 세워진 고정자본의 발달은 건축지 지대의 증대를 가져온다.

건축지 지대를 필연적으로 증가시키는 것은, 인구의 증가와 그에 따른 주택수요의 증가뿐만 아니라 [토지에 합쳐지거나 토지 위에 세워진] 고정자본의 발달이다.

(『자본론』 Ⅲ, 940쪽)

② 자본주의적 발전에 따라 지가는 크게 상승하는 경향을 갖는다.

토지의 구매가격은 지대를 이자율로 나누어 역산된다. 이것은 노동의 가격이 불합리한 것과 마찬가지로 매우 불합리한 범주이다. 이렇게 지가가 산정되고 분자인 지대는 상승하는 경향이 있는 반면에, 분모인 이자율이 자본주의의 발전에 따라 오히려 하락하는 경향이 있으므로 자본주의에서는 지가는 크게 상승하는 경향이 있다.

③ 주택가격의 대부분은 토지가격으로 이루어져 있기 때문에 주택가격은 크게 상승하는 경향을 가질 수밖에 없다.

주택가격의 대부분은 토지가격으로 이루어져 있기 때문에 주택가격은 크게 상승하는 경향을 가질 수밖에 없다. 이 점은 쉽게 알 수 있는 것이다. 서울과 수도권의 높은 주택 임대료와 주택가격의 배경에는 높은 지대가 있는 것이다.

④ 주택문제의 또 다른 본질적 측면―도시와 농촌의 대립 심화, 인구의 전국적 불균형

서울과 수도권에서의 주택 가격 폭등은 전국적인 현상이 아니다. 많은 농촌에서도 주택 가격이 폭등하고 있는 것이 아니다. 자본주의적 발전이 만들어 내는 도시와 농촌의 대립 심화가 주택문제의 또 다른 본질적 측면이다.

4. 부동산 가격 폭등의 또 다른 원인인 전세계적인 저금리, 양적 완화는 위기에 처한 자본주의 체제가 만들어 낸 것이다.

2.항목에 언급한 전 세계적인 저금리와 양적 완화는, 위기에 처한 자본주의 체제가 헤어 나올 수 없는 덫과 같은 것이 되었다. 이제 낮은 기준금리와 양적 완화는 자본주의체제의 생존에 빠질 수 없는 요소가 되어 마치 자본주의체제의 생명유지장치처럼 되어 버렸다. 만약 미 연준과 중앙은행들이 소폭이라도 기준금리를 올리고 유동성을 회수하기 시작하면 세계자본주의는 말 그대로 종말을 맞이하게 될 것이다. 이로 인해 자본가 정부와 그 중앙은행들은 저금리와 막대한 유동성 공급을 지속할 수밖에 없는 상태에 있으며 이것이 부동산투기를 조장하는 또 하나의 구조적 요인이 되고 있다.

5. 3, 4의 이유로 토지와 주택의 사적 소유를 건드리지 않고 부동산 가격 폭등과 주거문제는 해결할 수 없다.

이상을 종합해보면 부동산 가격 폭등과 이에 따른 불평등 심화는 자본주의 체제의 문제이다. 따라서 토지와 주택의 사적 소유를 건드리지 않고서는 이를 해결할 수 없다는 점이 논란의 여지없이 입증된다. 따라서 현재 많은 사람들이 분노하는 부동산 가격의 폭등과 투기 문제는 단순한 몇몇의 투기억제정책 수준의 대응책으로는 잡을 수 없다는 것이 분명히 드러난다. 투기는 자본주의 체제가 지대와 지가, 주택가격을 지속적으로 상승시키고 사회전체가 생산한 새로운 가치 중 점점 더 많은 부분을 토지와 주택 소유자가 차지하게 만들고 있기 때문에 갈수로 악화되고 있는 것이다. 즉, 투기를 가능하게 하는 토대가 있기 때문에 투기가 갈수록 악화되고 있는 것이다. 자본주의체제의 생명유지장치처럼 되어버린 저금리와 양적 완화도 부동산투기를 조장하는 또 하나의 구조적 요인이 되고 있다. 결국, 투기의 뿌리는 자본주의자체에 있으며, 토지의 사적 소유에 있다. 따라서 이를 그대로 두고 투기를 잡고 불평등을 해소하겠다는 것은 환상이다.

문제를 해결하기 위해서는 근본적인 대책이 필요하다.

그 첫 걸음은 토지문제의 해결로서 모든 토지를 국유화하는 것이다. 그 다음은 1가구 1주택을 초과하는 주택을 몰수하여 이를 공공임대주택으로 저렴한 임대료로 민중들에게 공급하는 것이다.

① 토지국유화

주택 투기를 막고 새로이 창출된 가치 중 지대가 차지하는 비중이 증대하는 것을 막기 위해서는 토지의 국유화 조치를 도입해야 한다. 자본주의에서의 지대에는 크게 보아 차액지대와 절대지대가 있는데 토지의 국유화는 절대지대를 없애는 효과가 있고 지대의 수취자를 국가로 만든다. 이것은 지대와 지가를 하락시킬 수 있다.

토지국유화는 그것이 놓인 맥락에 따라 다른 의미를 갖는다. 가령 1905~1907년 제1차 러시아혁명시기의 토지국유화 요구는 낡은 토지소유제를 일소하는 것으로 부르주아 민주주의적 요구였다. 이 토지국유화 요구는 농업에서 자본주의화를 재촉하는 요구였다. 사회주의적 요구가 아니었다. 토지국유화 요구가 반드시 사회주의적 요구는 아닌 것이다. 토지국유화와 자본주의는 병존할 수 있다(예:싱가포르). 이론적으로는 토지국유화는 절대지대의 폐지를 가져와 자본주의적 농업을 포함한 산업에 대한 제약을 없애는 효과를 가질 수 있다.

그러나 자본주의의 발전에 따라 토지국유화는 토지의 사적 소유뿐만 아니라 생산수단의 사적 소유 일반에 대해 타격을 가하게 된다. 그 이유는 토지의 사적 소유와 생산수단의 사적 소유 사이에는 긴밀한 연결고리가 생기고 자본가들이 한국처럼 토지의 사적 소유에 점점 더 커다란 이해를 갖게 되기 때문이다. 이러한 맥락에서 토지국유화 요구는 반드시 사회주의적 요구는 아니지만 생산수단의 사적 소유에 점점 더 타격을 가하는 요구의 성격을 갖게 된다.

이러한 점에서 우리는 토지국유화를 과도적 요구로 적극적으로 제기하고 투쟁해야 한다.

토지국유화는 현시점에서 주택투기를 막을 수 있는 유일한 수단이며, 경제발전에는 아무런 기여를 하지 않지만 토지소유자로 하여금 점점 더 많은 몫을 차지해갈 수 있게 하는 토대를 제거함으로써 토지의 사적 소유로 인해서 갈수록 증대되는 사회적 불평등 문제를 해결할 수 있는 유일하고 강력한 수단이다.

또한 토지국유화 요구는 우리 사회의 기득권체계를 공격하여 자본주의체제 자체에 대한 반대로 발전해갈 수 있는 효과적인 과도적 요구이다.

② 1가구 1주택 초과 소유 주택 몰수

토지국유화와 함께 1가구 1주택 초과 소유 주택을 몰수하여 이를 저렴한 임대료의 공공임대주택으로 민중들에게 공급해야 한다. 다주택 보유는 주택 투기의 온상이 되고 있고 민중의 분노의 표적이 되고 있다. 1가구 1주택 초과 소유 주택을 몰수한다. 몰수된 주택은 저렴한 임대료로 민중들에게 공급한다.

맺음말

문재인 정권이 집권 초기부터 집값을 잡겠다고 호언하고 20차례 이상 부동산 대책을 내놓았음에도 오히려 전보다도 더 부동산 가격이 폭등하고 사회적 불평등이 악화되는 현실에 노동자, 서민들의 분노는 폭발 직전이다. 문재인 정권에 대한 지지율은 급격히 하락하고 있다. 위기를 느낀 문재인 정권과 자유주의세력은 “집값 상승세가 진정되고 있다”는 희망 섞인 발언을 연일 반복하고 있다. 다른 한편 토지공개념을 강화하고 헌법 개정에 반영하겠다고 공언하고 있다. 그러나 현재의 주택 투기와 부동산가격 폭등은 토지공개념 정도로 해결될 수 없는 것들이다. 토지공개념은 토지의 사적 소유를 인정하는 것을 전제로 해서 이용에 제한을 가하는 것이다. 이미 토지공개념 3법이 노태우 정권 시절 도입되었지만 ‘택지소유 상한에 관한 법률’과 ‘토지초과이득세법’은 위헌 및 헌법불합치 판결을 받았고, ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 있는 개발부담금은 2004년부터 그 부과가 중지된 상태다. 오래전에 토지소유자들에 의해 토지공개념 법들이 무력화되었고 문재인 정권과 자유주의세력이 이를 다시 도입하려고 시도하여도 이 역시 토지소유자들에 의해 무력화될 가능성이 높다. 설령 제도가 다시 도입되더라도 이것은 문제의 원인인 토지의 사적 소유를 그대로 두는 것으로서 실패할 것이 분명하다.

부동산 가격 폭등과 이에 따른 불평등 심화는 자본주의 체제의 문제이다. 토지와 주택의 사적 소유를 건드려야 문제를 해결할 수 있다. 문제를 해결하기 위해서는 근본적인 대책이 필요하다. 모든 토지를 국유화해야 한다. 1가구 1주택을 초과하는 주택을 몰수하여 이를 공공임대주택으로 저렴한 임대료로 민중들에게 공급해야 한다. 토지국유화와 1가구 1주택 초과 소유 주택의 몰수, 저렴한 공공임대주택의 공급을 과감하게 과도적 요구로 제기하고 투쟁하자!

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